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【文/趙一任 攝影/邱添榮】這一波的房地產市場榮景，大約是在SARS事件過後整個反轉向上，其間雖然歷經了金融海嘯，但在僅僅不到一年的時間，又繼續了原本的多頭行情。台北房市走了八年的多頭，這幾年來，一直有學者出來疾呼不要買房，但是，房價仍然持續攀高。

常聽很多年輕人在抱怨買不起房子，而一直看衰房市，期待真有一天房價能真的大跌。但是，即使真正對房市產生嚇阻作用的奢侈稅正式發布實施，也未見房價有明顯跌勢。

大家來回顧一下，在九十二年的時候，政府為了提振內需推出土地增值稅減半及調降利率等政策，正式點燃了這波房市戰火。九十七年的金融海嘯，頓時造成全民恐慌，市場消費停滯，失業率大幅增加，政府為了挽救整個市場經濟，除了配合世界央行連續降息外，還發放消費券鼓勵大家消費。

行政院為免加速惡化積極救市，在短時間內再祭出八大振興房市方案試圖穩定房地產市場，原本大家預期走了多年多頭的房市將要進入寒冬，但卻在調降遺贈稅的政策發佈實施後，房市又再度回溫，房價快速衝破海嘯前的高點。

其實回顧這波房地產的景氣發展，我們不難發現，政府的政策是影響整個房市的關鍵。在這波奢侈稅實施前，很多人擔心房價下跌都在觀望不敢進場，也有許多年輕人則在期待房價終要下跌，準備伺機進場。市場消息面，總是以香港的印花稅做例子，告訴大家根據香港經驗會產生甚麼影響，但有更多人批判香港與台灣政經環境不同，不能相提並論。

而當時，我告訴許多關心房市的朋友們，這波房市榮景是靠政府把它救起來的，所以實施奢侈稅的目的絕對不是要把房市打趴，如果真打趴了，政府要花更多的資源去挽救，還不一定救得回來，所以好不容易救起來的房市，怎麼可能輕易的就讓它趴下去呢！頂多只是讓它降溫。

想想這幾年來，政府為了整個經濟環境，陸續實施了許多減稅政策，影響國庫稅收，但是減稅容易加稅難，為了降低民怨，只好從最多民怨的高房價出手，同時可以藉以緩和房市熱度。這策略確實也成功奏效，達到加稅與減溫的雙重目的。

這幾年，火熱的房市集中在大台北地區，土地被高度的開發利用。目前建商普遍遇到的問題都是找不到土地，沒有土地，建設公司就沒辦法運作，在他們眼裡，手上握有的土地是蓋一塊少一塊，好的土地用高出行情的天價去取得，是必然的手段。.
房地產的特性.
土地是房地產的重要原料，一個產品的原料因日漸稀少而價格持續攀高是一個正常邏輯法則，如果一個市場因為政府的政策（房地產是火車頭工業可帶動內需）及政經環境的變化（海嘯過後大家對投資觀念的改變）而導致資金大量的湧入是一個合理的現象，我們有甚麼道理可以用自己一昧的想法去期待房價大幅下跌，更沒有理由因為自己買不起，而認為房價應該要崩盤。

台灣目前面臨的情況是物價一直上漲，受薪階級的薪水始終不漲，尤其是年輕人在面對前景不明的大環境，眼睜睜看著房價直直漲，收入始終追不上，只好採取消極的態度看待。

但是房地產只要是在需求量大的區域，房價沒有便宜的時候，既使五年後、甚至十年後再回過頭看，你只會慶幸當初有咬著牙買下去，絕對不會認為你當初買到的價格是便宜的。

九十二年下半年的SARS風暴及九十八年下半年的金融海嘯，房價的低點曾經來過，試想當時自己是否有把握住，如果沒有，想必當下還是認為房價很貴。畢竟它是個高價消費品，所以永遠是昂貴的，消費者只有負擔能力輕重及願不願意承受負債壓力的問題，不應有便宜或昂貴的問題。

目前學者專家多認為，真正能夠撼動房市價格的是利率，但是如果真的利率大幅走升，你認為在需求量大的區域（你真正想置產享受增值的區域），房價能跌多少？而因為你的貸款利息增加，購屋成本可能根本沒有降低。更重要的是，如果房價真的開始走跌，你可能根本不敢進場購屋，因為你可能會擔心無法享受到增值的利益，等到房價又再度走升，又怪自己當初沒有抓住機會，而且你還是不會進場購屋，因為你逢低時沒有進場，漲時則會擔心買到高點。

金融海嘯過後，許多的投資商品都讓人感到不信任，也不願意再去碰觸，唯獨房地產一枝獨秀，從過去的民生必需品轉變為當今熱門的投資商品。看著富人靠置產增值獲利，年輕人因資金門檻較高不易涉入而感到不平。

這幾年來，台灣的貧富差距日益擴大，其實許多人應該要調整心態，積極的不要讓自己滑落到M型社會的另一端。房市受到奢侈稅的牽制造成交易量萎縮，如果真想像富人一樣投資置產享增值利益，以當前利率仍處於低檔且市場尚在混沌不明、人民有些許恐慌的環境下，反而有機會用較低的成本置產購屋。在此，提供以下五點建議，希望對真正想要改變現狀的年輕人能有所助益。.

一、正面思考的力量.
不要用自己的感覺或自己的能力去衡量房價的高低，因為就是有人買單，房價才會撐得住。而且這些人應該還不少，否則市場不會活絡這麼久。市場不會因你而改變，所以年輕人應該要用積極正向的態度去面對，努力讓自己也能像富人一樣投資置產享增值利益。一位企業家曾經說過「房地產買久就便宜了」，一般人一輩子買房的機會沒有幾次，尤其承擔風險的能力會隨著年紀增長而逐漸減低，所以愈早規劃進場購屋，你就比別人有更多的機會。.

二、擴大舉債的能力.
現在房價利率低、信貸利率也低，年輕人應該要善用這個機會。
早年銀行的貸款利率很高，所以老一輩的觀念都是儘量不要借錢，錢存夠再去買。但是，當前的環境是通膨高過利率，錢放著不理，只會愈來愈薄。現在房貸（擔保放款）利率低，信貸（無擔保放款）利率也低。年輕人應該要善用這個機會，擴大你的舉債能力，購屋自備款不足的部分，也可以透過銀行融資籌措，將通膨的風險轉嫁給銀行。富人都是這樣做，只要你的能力足夠，透過負債來增加自己的資產並沒有錯。.

三、善用集資的力量.
俗話說「買貴就賣貴」，好物件價高，但具有易漲難跌的特性，投資風險相對較低。可是一個年輕人的經濟能力有限，所以如果買房的目的純粹是要投資賺增值，你可以邀集彼此信任的親朋好友共同持有，一起分擔債務，共享增值獲利。富人都是這樣做生意，而你只是將做生意的模式，套用在更安全的房地產投資上。如果你很擔心會有「人」的風險，還可以彼此簽定契約及透過銀行的信託等機制來降低風險。.

四、承擔風險的能力.
任何投資行為都會有風險，即使投資房地產在大家的認知裡是相對安全的；即便你已經運用種種機制將風險降到最低。但市場的波動及大環境的變化，你永遠無法預測得準。如果你或你的親朋好友無法承擔任何一點風吹草動，還是不要貿然進場。做自己能力可以承擔的事，你才不會懼怕風險。.

五、長期持有的耐力.
好物件難尋，好不容易取得，如果又輕易的售出，雖然可以馬上實現獲利，但賣掉就沒有了，要再找到同等條件的物件，可能又要花費一番工夫。而且在奢侈稅實施後，房價要像過去在短時間快速上漲的機會不再，此時進場要短期實現高額獲利的機會不多，長期持有可以同時享有每月固定的租金收益及資產穩健增值的利益。.